Η αναπροσαρμογή μισθώματος εμπορικού καταστήματος (σχολιασμός δικαστικής απόφασης)

Εισαγωγή

Πριν ένα μήνα δημοσιεύτηκε η με αρ. 49/2011 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Βόλου [1], με την οποία μειώθηκε κατά ποσοστό 20% το καταβαλλόμενο ενοίκιο από εμπορικά καταστήματα. Η απόφαση αυτή είναι σημαντική και εντάσσεται σε σειρά δικαστικών αποφάσεων που πραγματεύονταν το ζήτημα της αναπροσαρμογής των μισθωμάτων. Η αναπροσαρμογή του ενοικίου προς τα κάτω είναι απότοκο της κακής οικονομικής κατάστασης, η οποία πλήττει ιδιαίτερα τον κλάδο του εμπορίου, ενώ για πρώτη φορά -δικαστικά- τα αποτελέσματα της δημοσιονομικής κρίσης εμφανίζονται να επηρεάζουν τόσο τις μισθωτικές σχέσεις των ιδιωτών.

Σύντομο ιστορικό

Ενάγουσα ήταν ανώνυμη εταιρία που μίσθωνε δύο ισόγεια με ανώγειο καταστήματα στη συμβολή των οδών Ερμού και Κ. Καρτάλη στο κέντρο του Βόλου, εμβαδού 88,50 τ.μ. και 45,42 τ.μ. καθαρών, με σκοπό την εμπορία ετοίμων ενδυμάτων. Η μίσθωση έγινε κατόπιν πλειοδοτικής δημοπρασίας που διενήργησε υπηρεσία της Περιφέρειας Θεσσαλίας, όπου η ενάγουσα προσέφερε τον Ιούλιο του 2009 μισθώματα 8.500 € και 4.500 € για καθένα των καταστημάτων (αρκετά παραπάνω από την ελάχιστη προσφορά που κυμαινόταν με βάση την προκήρυξη σε 3.200 € και 2.000 €). Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε εννεαετής, αρχίζοντας το Σεπτέμβριο του 2009 και λήγοντας το Σεπτέμβριο του 2018. Στη νομική διαμάχη ενεπλάκη και το Δημοσίου, αφού η αγωγή επιδόθηκε και στον Υπουργό Οικονομικών, ως ασκούντα εποπτεία επί καταλειπομένων περιουσιών, ο οποίος δεν παραστάθηκε. Η ετήσια προσαύξηση των μηνιαίων μισθωμάτων οριζόταν από τη σύμβαση σε ποσοστό 5%.
Η εταιρία εμπορίας ενδυμάτων, από την αρχή του 2010 αντιμετώπιζε οικονομικά προβλήματα και κατόπιν ανεπιτυχών διαπραγματεύσεων με τον ιδιοκτήτη των καταστημάτων, κατέθεσε τον Ιούνιο του 2010 αγωγή σε βάρος του με σκοπό την αναπροσαρμογή των μισθωμάτων σε ποσό 5.100 και 2.700 € σε καθένα από τα καταστήματα. Επικαλέστηκε ως λόγους για το αίτημά της αυτό απρόοπτη μεταβολή των περιστατικών αλλά και συγκεκριμένες οικονομικές, νομισματικές και λοιπές συνθήκες που επικράτησαν στην Ελλάδα από τις αρχές του 2010. Ως τέτοιες εξειδίκευσε την εγχώρια οικονομική κρίση, που οδήγησε σε δημοσιονομικό δανεισμό, τη μείωση των αποδοχών των μισθωτών κατά ποσοστό 30%, την έλλειψη ρευστού χρήματος, και την αύξηση της ανεργίας. Όλα αυτά θεωρούσε πως είχαν περαιτέρω επιπτώσεις και στο δείκτη πωλήσεων στο λιανικό εμπόριο, με επακόλουθο την παραπέρα μείωση του τζίρου της επιχείρησης.

Νομική βάση

Το άρθρο 7 παρ. 4 του προεδρικού διατάγματος 34/1995 περί εμπορικών μισθώσεων προβλέπει σε περίπτωση αναπροσαρμογής του μισθώματος την εφαρμογή του άρθρου 388 ΑΚ. Στο τελευταίο τίθενται οι προϋποθέσεις ώστε ένας εκ των συμβαλλόμενων -εν προκειμένω ο μισθωτής- να μπορεί να μεταβάλει την διαμορφωθείσα κατάσταση μέσω της δικαστικής διόρθωσης του ποσού που πρέπει να καταβάλει και να το επαναφέρει στο μέτρο που αρμόζει. Αυτές είναι η μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της μίσθωσης• η μεταβολή μπορεί να είναι μεταγενέστερη της σύναψης της μίσθωσης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και από τη μεταβολή αυτή η καταβολή του μισθώματος -με βάση όσα του παρέχονταν από τα ενοικιαζόμενα καταστήματα - να καθίσταται υπέρμετρα ασύμφορη για αυτόν [3].
Σε περίπτωση που δεν μπορεί να τύχει εφαρμογής η απρόοπτη και ανυπαίτια μεταβολής των συνθηκών, μπορεί ο μισθωτής να επικαλεστεί την εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ. Δηλαδή όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές [4].
Κρίσιμη είναι η έννοια της εμμονής του εκμισθωτή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος, όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις των ως άνω άρθρων. Η έμμονη σε αυτή την περίπτωση έχει κριθεί πως είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Συνεπώς πρέπει να λάβει χώρα αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, που να αίρεται η δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών. Έτσι παρακάμπτεται η ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία όμως δεν εξαλείφεται• αντίθετα συνεκτιμάται από τον εφαρμοστή του νόμου, όπως και έγινε με τη με αρ. 49/2011 ΜΠρΒολ [5].
Νομολογιακά έχει ήδη κριθεί πως γεγονότα που στοιχειοθετούν δυνατότητα αναπροσαρμογής του μισθώματος είναι εκείνα τα οποία δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, αλλά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κ.α. Σε αυτά όμως δεν εντάσσονται οι αυξομειώσεις των εισπράξεων μιας επιχείρησης, οι αυξήσεις της αξίας του ακίνητου από την υποτίμηση του νομίσματος και τις παρεπόμενες αυξήσεις του κόστους ζωής, οι αυξήσεις της αξίας του ακινήτου οι οποίες οφείλεται στην αύξηση της ζήτησης για μίσθωση ανάλογων ακινήτων [6]. Συνεπώς για να τύχει εφαρμογής η αναπροσαρμογή του μισθώματος, θα πρέπει ο μισθωτής -αν καταβάλλει το συμφωνημένο ενοίκιο- να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, που προκλήθηκε έκτακτα και απρόοπτα• δηλαδή αυτή δεν ήταν δυνατό να διαγνωσθεί υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες, ο δε εκμισθωτής να ωφελείται υπέρμετρα, σε βάρος του μισθωτή, ενώ αν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί [7].
Τέλος σημαντικό είναι να τονιστεί πως σε περίπτωση αναπροσαρμογής του μισθώματος, το ύψος του τελευταίου ισχύει για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, το οποίο ορίζει το Δικαστήριο. Έπειτα επανέρχεται στο προ της αναπροσαρμογής ύψος (αρκεί να μην εξακολουθούν να υφίστανται οι πραγματικοί λόγοι που οδήγησαν στη μείωση) ενώ και η συμφωνία περί προσαύξησής του στην αρχική σύμβαση, παραμένει σε ισχύ [8].

Λόγοι αναπροσαρμογής του μισθώματος

Οι παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη για τον καθορισμό του ύψους της αναπροσαρμογής του μισθώματος είναι η μισθωτική αξία του μισθωμένου ακινήτου, η μεγάλη ή μικρή προσφορά καταστημάτων στην ίδια περιοχή της αυτής περίπου έκτασης, θέσης και χρήσης. Απαιτείται η αναφορά επακριβώς στο ύψος της μείωσης της μισθωτικής αξίας του ακινήτου και η παράθεση συγκριτικών στοιχείων και η σχέση αυτών με το σε κάθε περίπτωση μισθωμένο ακίνητο [9].
Συμπληρωματικά με τα αμέσως παραπάνω, η 49/2011 ΜΠρΒολ, δέχεται ως προσδιοριστικά στοιχεία για την αναπροσαρμογή του μισθώματος στην την ουσιώδη μεταβολή των ειδικών οικονομικών συνθηκών που υπήρχαν κατά την κατάρτιση της μίσθωσης και, ειδικότερα, τη σημαντική μείωση του τιμάριθμου και του ατομικού εισοδήματος, την ευρύτητα της επαγγελματικής στέγης, που έχει ως συνέπεια τη σημαντική μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, και τη ζημία του μισθωτή, η οποία υπερβαίνει τον κίνδυνο που εκείνος ανέλαβε με τη σύμβαση.

Η σημερινή οικονομική κρίση ως λόγος μείωσης του μισθώματος

Η συνεισφορά της σχολιαζόμενης απόφασης στο ζήτημα της αναπροσαρμογής των μισθωμάτων είναι ότι, αυτή στηρίζει τη μείωση του ενοικίου σε λόγους που απορρέουν από την οικονομική κρίση που πλήττει τα τελευταία δύο χρόνια την Ελλάδα [10]. Έτσι η απόφαση επικαλείται τη σημαντική μείωση των αποδοχών των μισθωτών ύψους έως και 30%, ενώ θεωρεί πως σημαντική επίπτωση στη μίσθωση έχει επέλθει από την καταφυγή της Ελλάδας προκειμένου να ανταποκριθεί στις τρέχουσες δημοσιονομικές ανάγκες της στον Προσωρινό Ευρωπαϊκό Μηχανισμό Στήριξης.
Επιπρόσθετα απρόβλεπτα γεγονότα κατά το χρόνο κατάρτισης της μισθωτικής σύμβασης ήταν η μείωση των αποδοχών και το κλείσιμο των επιχειρήσεων με την απώλεια πολλών θέσεων εργασίας. Τα παραπάνω απορρέουν από την οικονομική αστάθεια της χώρας και τις συναφείς οικονομικές συναλλαγές και δεν νοούνται ως συνήθη γεγονότα κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων. Προκειμένου να ενισχύσει τη δικαιοδοτική του κρίση το Δικαστήριο επικαλείται στοιχεία όπως την υποχώρηση του δείκτη οικονομικού κλίματος στην Ελλάδα, τις επιδεινούμενες σχετικές προβλέψεις της παραγωγής και των Ελλήνων καταναλωτών για την οικονομική κατάσταση του νοικοκυριού τους, ενώ τονίζει το χάσμα των τιμών επί των ως άνω δεικτών σε σχέση με τον τρέχοντα μέσο όρο σε Ευρωπαϊκή Ένωση και Ευρωζώνης.
Επιπλέον στην απόφασή του το Δικαστήριο κάνει λόγο για την όλο και μειούμενη εμπορική κίνηση και ζήτηση ακινήτων για επαγγελματική στέγη στο κέντρο του Βόλου, αλλά και για την ύπαρξη χωρίς μίσθωση καταστημάτων στην πιο εμπορική περιοχή της πόλης. Τέλος υπάρχει συγκριτική ανασκόπηση μισθωμάτων και των μειώσεων -από 11% έως 25%- που μεσολάβησαν σε άλλα εμπορικά καταστήματα αλλά και δημόσια κτίρια σε άλλες πόλεις της Ελλάδας.

Συμπεράσματα

Το ζήτημα της αναπροσαρμογής των μισθωμάτων είναι παλιό, αλλά σήμερα τίθεται σε νέα βάση, λόγω της άσχημης οικονομικής συγκυρίας. Ο νόμος και οι εφαρμοστές του έχουν θέσει το γενικό πλαίσιο που προστατεύει τα μέρη μίας σύμβασης. Η μείωση του μισθώματος, είναι ένα γεγονός που απασχολεί αρκετούς στον εμπορικό κόσμο, αλλά και άλλους σε περιπτώσεις αστικών μισθώσεων. Η απόφαση με αρ. 49/2011 ΜΠρΒόλου δεχόμενη σε πολλά την αγωγή του εμπόρου έρχεται να διατυπώσει νομικά αυτό που εδώ και δύο χρόνια βιώνει τόσο το κράτος όσο και οι πολίτες και προβαίνει στη ρύθμιση των μισθωτικών διαφορών• αυτό αποτελεί την καινοτομία της και ίσως αποτελέσει τον οδηγό για αντίστοιχες περιπτώσεις. Καταληκτικά οι πληροφορίες για 1.600 εκκρεμείς αγωγές αναπροσαρμογής μισθώματος [11] είναι ανησυχητικές για τη διατάραξη των μισθωτικών σχέσεων και το θέμα της δημοσιονομικής κρίσης και των επιπτώσεών της στα ενοίκια μάλλον δε θα μείνει αδρανές.

Υποσημειώσεις:

[1] Αδημοσίευτη στο νομικό τύπο, προσβάσιμη στην ιστοσελίδα του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών.
[2] Τα παραπάνω δέχτηκε και η 1464/2009 ΑΠ, δημοσ. σε Αρμενόπουλο (Αρμ) 2010 σελ. 668, η οποία αναίρεσε απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Γιαννιτσών και αφορούσε την προς τα πάνω αναπροσαρμογή μισθώματος καταστήματος σε κεντρική οδό των Γιαννιτσών.
[3] ΟλΑΠ 9/1997, δημοσ. σε Ελληνική Δικαιοσύνη (ΕλλΔνη) τ. 38, σελ. 767.
[4] Όμοια η ΕφΠειρ 48/2010, αδημοσίευτη στο νομικό τύπο, διαθέσιμη στην ιστοσελίδα του ΔΣΑ.
[5] ΑΠ 1171/2004, δημοσ. σε Nomos, 364357.
[6] ΕφΘεσ 2678/2006, δημοσιευμένη σε Αρμ 2007, σελ. 1168
[7] ΕφΠειρ 337/1995 δημοσ. σε ΕλλΔνη 36 σελ. 1614
[8] ΑΠ 2166/2009 δημοσ. σε ΕΔικΠολ 2010, σελ. 254
[9] Όμοια και η ΜΠΑθ 1658/2010, δημοσ. σε Αρμ. 2011 σελ. 43.
[10]Δελτίο Τύπου Εμπορικού Συλλόγου Ν. Σερρών, 17 Αυγούστου 2011.